04.06.2010 В апреле-мае 2010 года более 1/4 всех обращений от потребителей в Комиссию по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО составляли вопросы, связанные с распоряжением и управлением своей недвижимостью. Приблизительно такая же картина в процентом соотношении была и 20 мая на выставке «Жилищный проект», где в консультационном центре работали юристы Комиссии.
Кроме традиционных жалоб на низкое качество коммунальных услуг и бездействие организаций, эксплуатирующих жилой фонд, все чаще граждане стали обращаться за консультациями по поводу правомерности начисления коммунальных платежей в ТСЖ.
Дело в том, что в силу части 5 статьи 155 ЖК РФ, порядок внесения жилищно-коммунальных платежей для членов товариществ собственников жилья устанавливается их органами управления.
Хотелось бы напомнить о порядке расчета: житель платит в ТСЖ, а ТСЖ в лице председателя перечисляет деньги поставщикам. ТЭК отпускает тепло до границы раздела балансовой принадлежности. Внутренние сети – зона ответственности ТСЖ и его председателя. Чтобы правильно рассчитать тариф, раскинуть его на всех жильцов, (принять его на общем собрании), требуются навыки экономиста. А их у большинства председателей, к сожалению, нет.
Что делать, если вы считаете, что вам неправильно начисляют квартплату?
«Нужно письменно обратиться в вашу управляющую организацию с просьбой разъяснить вам порядок начисления коммунальных платежей. Не лишним будет обращение в Жилищную инспекцию, которая является для жилищно-коммунальных служб профильным контролирующим органом.
Если вы видите, что ваши права нарушаются – приходите к нам, – говорит Юрий Грудин, председатель Комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО. – Наши юристы проконсультируют, как правильно составить жалобу или обращение, посоветуют, куда еще обратиться в поисках правды. В досудебном порядке, но чаще в суде удается обязать жилищников произвести перерасчет.
В пример приведу дело, которое мы выиграли в Невском районе. Там ТСЖ незаконно начисляло коммунальные платежи по завышенным тарифам, плюс потребителю отказывались делать перерасчет за то время, что он в квартире не проживал. Это дело, достаточно типичное, когда потребители имеют претензии к ТСЖ по начислению квартплаты, мы выиграли».
Как показывает практика работы Комиссии по недвижимости Общества потребителей, к сожалению, многие проблемы ТСЖ связаны как с несовершенством законодательства, так и неэффективностью управления многоквартирным домом.
Что касается закона, то основной документ, который регулирует отношения между собственниками жилья, производителями коммунальных ресурсов (воды, тепла, электроэнергии, газа) и управляющими организациями – это пресловутое 307 постановление «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам». Оно принято в мае 2006 года, и с тех пор его не ругал только не ленивый.
Сам документ составлен так небрежно, что многие его положения невозможно применять. А уж тем более трудно разобраться непрофессионалу.
Прежде всего, по 307 постановлению поставщиками ресурсов для жильцов выступают не те компании, которые их производят, а управляющие компании.
При этом Гражданский кодекс трактует ресурс как товар, а Жилищный кодекс – как услугу. То есть управляющие компании и ТСЖ покупают у поставщика товар, а потом продают как услугу. К чему это приводит?
Во-первых, расчет за товар и услуг строится по-разному. Например, ГУП ТЭК продает ТСЖ и управляющим компаниям гигакалории, а жильцы оплачивают тепло, исходя из площади своей квартиры, а горячую воду – в зависимости от потребленного объема – по тарифам, которые установлены городом. Из-за этого несоответствия в принципе расчета оплаты возникает существенная разница.
Во-вторых, отношения управляющей организации и монополистов регулируются еще и законом «О защите прав потребителей». А управляющих организаций и монополистов – Гражданским кодексом. Из-за этого управляющая компания должна рассчитываться с монополистами по предоплате, а жильцы перечисляют платежи по факту получения услуги. Отсюда и долги.
Наконец, поскольку поставщиком для жильцов являются управляющие организации, то они и отвечают перед жильцами за качество и количество услуг. То есть, если в доме необоснованно отключили воду и не включили во время, судиться по этому поводу собственники жилья должны с управляющей организацией или ТСЖ. А за недобор средств от квартплаты перед ресурсоснабжающей организацией отвечает та же управляющая организация.
Потребитель не виноват в несовершенстве законодательства, он хочет получить качественную услугу. А когда пытается сам разобраться, в каких случаях он переплачивает, в первую очередь обнаруживает, что это самое 307 постановление не опубликовано отдельной книжкой.
«Нас все время спрашивают, где его взять. Есть в Интернете – но для многих потребителей это является технической проблемой. Есть этот документ в правовом отделе библиотеки имени Маяковского. Но и в этом случае не каждому удобно специально ехать, заказывать ксерокопии или переписывать статьи.
Тогда как отсутствие знаний о своих правах лишает потребителя возможности грамотно требовать выполнения своих обязательств от обслуживающей организации. Если потребитель пишет жалобу и не упоминает конкретные статьи закона, он получает отписку – как от самой организации, так и от чиновника, куда потребитель обращается потом», – говорит Валерий Глухов, консультант Комиссии по недвижимости.
Вторая группа обращений в Комиссию, которая напрямую связана с суммой начисленных платежей в квитанциях у конкретных потребителей, –это обращения от самих ТСЖ/ЖСК c просьбой помочь разрешить конфликты с поставщиками услуг.
«Одно из последних дел, выигранных нашими юристами, – это взыскание убытков с ООО «Теплосервис» в пользу ЖСК-831 в размере свыше 1млн 900 рублей. По договору, ответчик обязан был в оговоренные сроки заменить приборы и оборудование узла коммерческого учета тепла, но во время этого не сделал. Затянул сроки. В итоге ЖСК пришлось платить за поставленную теплоэнергию, исходя не из показаний счетчика, а на основании расчетного метода.
Наши юристы доказали в суде, что уплаченные ЖСК суммы на основании расчетного метода – это его убытки, возникшие по вине «Тепло Сервиса».
Ему придется теперь эту сумму – свыше 1 млн 900 рублей – жилищному кооперативу возместить. У Комиссии уже накопилась достаточная судебная практика, когда долги, которые выставляет по теплу ресурсоснабжающая организация в адрес ТСЖ, завышены в два-три раза. Нам удается эти суммы значительно сократить», – резюмирует Юрий Грудин.
Справка о Комиссии по недвижимости
Комиссия занимается разъяснением правовых аспектов участия в долевом строительстве, включая экспертизу договоров, разъяснением правовых основ купли-продажи недвижимости. Юристы оказывают консультации по вопросам расселения, наследования, дарения; разъясняют гражданам технические и правовые вопросы работы ТСЖ, защищают права потребителей на рынке жилищно-коммунальных услуг.
Комиссия является инициатором и организатором ежегодного Общественного конкурса «Доверие потребителя» на рынке недвижимости.м Источник Рестате | 
