Проблемная приватизация и дефекты в доме: позиции ВС о недвижимости
07.04.2023
Проблемная приватизация и дефекты в доме: позиции ВС о недвижимости
ИЛЛЮСТРАЦИЯ: ПРАВО.RU/ПЕТР КОЗЛОВ
В феврале Верховный суд согласился, что власти региона могут вводить мораторий на приватизацию земель. Хотя арендатор настаивал, что это противоречит федеральному законодательству. По другому делу гражданская коллегия указала, что условие о подсудности спора сохраняется для нового арендатора. Например, если он купил здание на участке и к нему перешли права по договору. Еще ВС указал: если в новостройке появились дефекты, то именно застройщик должен доказать, что это случилось не по его вине.
1
Регионы вправе временно ограничить приватизацию участков
В 2011-м администрация Грязинского муниципального района Липецкой области сдала в аренду ООО «Карамышевское» земли сельхозназначения на 49 лет. Через десять лет компания захотела приватизировать участки без торгов. Она ссылалась на п. 4 ст. 10 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Норма предусматривает, что арендатор вправе приобрести участок, который находится в муниципальной или государственной собственности. А подп. 9 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса уточняет, что продажа без торгов возможна через три года после заключения договора аренды.
Но районная администрация отказала фирме, так как в регионе до 2029 года действует мораторий на приватизацию сельскохозяйственных земель. Чиновники объяснили, что он введен местным законом от 04.12.2003 № 81-ОЗ «О правовом регулировании земельных правоотношений в Липецкой области».
Тогда ООО «Карамышевское» обратилось в суд, чтобы оспорить отказ администрации (дело № А36-8482/2021). АС Липецкой области встал на сторону истца. Первая инстанция решила, что региональные власти не могут принимать акты, которые противоречат прямым указаниям федерального закона.
Апелляция оказалась другого мнения. Суд решил, что субъект сам вправе определить, когда арендаторы могут выкупить участки: подп. 1 п. 1 ст. 19.1 ФЗ «Об обороте земель сельхозназначения» указывает, что приватизация проходит с 1 января 2004 года, если в регионе не действует собственный закон о покупке сельхозземель. Окружной суд не согласился с выводом апелляционной инстанции и «засилил» решение АС Липецкой области. Тогда районная администрация пожаловалась в Верховный суд.
Экономколлегия указала, что субъект сам вправе определять момент начала приватизации сельхозземель. Власти Липецкой области этим правом воспользовались и ввели мораторий. ВС подчеркнул, что это не мешает юрлицу использовать участок на правах аренды. Когда прекратится мораторий, фирма сможет приобрести землю в собственность.
Поэтому ВС оставил в силе постановление апелляции, которая отклонила иск компании.
ВС последовательно высказывался о приоритете норм ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», согласно которым субъекты сами могут определять, когда начинается приватизация сельхозземель, говорит Марина Преображенская, старший юрист практики «Недвижимость. Земля. Строительство» ЮФ VEGAS LEX Такую позицию ВС высказывал в делах № А20-3540/2020 и № 19-АПГ18-3.
На практике некоторые суды указывали, что введенные моратории противоречат п. 4 ст. 10 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», который разрешает выкуп арендованного участка. К таким выводам приходил АС Центрального округа в делах № А35-4245/2017 и № А35-2946/2015. Поэтому благодаря выводу ВС судебная практика станет более единообразной, считает Преображенская.
Позиция ВС кажется логичной, так как действующее законодательство предусматривает возможность субъекта РФ устанавливать время начала приватизации, говорит Ирина Сацук, юрист Nextons Но с другой стороны, это не согласуется с положениями Земельного кодекса, которые перечисляют критерии для приватизации и не учитывают вероятность введения моратория.
Юристы обратили внимание и на последствия, с которыми могут столкнуться арендаторы.
ФЗ «Об обороте земель сельхозназначения» не устанавливает ограничений на изменение госсобственником существующего момента начала приватизации земель сельхозназначения. То есть сроки действующих мораториев могут продлить.
Марина Преображенская
Сацук отмечает, что региональным властям выгоднее сдавать такие участки в аренду. Поэтому ничем не ограниченная возможность устанавливать мораторий делает норму о праве на приватизацию фактически недействующей.
2
Застройщик должен доказать, что дефекты возникли не по его вине
Компания «Мосстроймеханизация-5» построила три многоквартирных дома в Балашихе Московской области. Во время гарантийного срока у объектов обнаружились разные недостатки: проблемы с кровлей, лифтами, противопожарным оборудованием, электрикой и освещением.
Управляющая компания «Эстейт Сервис Дирекция Куркино СЗАО» не раз обращалась к застройщику, чтобы он устранил дефекты. Фирма только обещала, что все исправит, но никаких работ не проводила. Тогда УК пошла в суд, чтобы обязать АО «Мосстроймеханизация-5» бесплатно устранить недостатки в многоэтажках (дело № А41-49147/2019).
Арбитражный суд Московской области сначала назначил строительно-техническую экспертизу, а потом и дополнительную. Экспертов просили выяснить, появились ли дефекты в домах из-за нарушений во время строительства. Согласно заключениям, значительная часть проблем возникла по вине ответчика. Но суд все равно отказал управляющей компании. По его мнению, истец не доказал, что застройщик ненадлежаще исполнял обязательства. А еще дома передали владельцам квартир, и у них не возникло претензий к качеству строений. Значит, дефекты возникли при эксплуатации дома, а не из-за нарушений при строительстве. Поэтому первая инстанция отказала в иске.
Апелляция частично удовлетворила требования «Эстейт Сервис Дирекция Куркино СЗАО», признав вину застройщика в возникновении дефектов. Кассация оставила в силе решение первой инстанции. После этого управляющая компания обратилась с жалобой в ВС.
СКЭС заметила, что все судебные экспертизы подтвердили: некоторые недостатки в домах возникли из-за нарушений при строительстве. То, что дефекты в жилье есть, не отрицал и сам застройщик.
Но первая инстанция и кассация неправильно распределили бремя доказывания и ошибочно обязали истца обосновывать, что проблемы в домах начались не из-за естественного износа.
Именно застройщик должен доказать, что недостатки возникли во время эксплуатации многоквартирных домов, а не из-за нарушения им строительных норм, указал ВС.
Экономколлегия указала, что неверное распределение бремени доказывания ограничило пределы ответственности застройщика. Поэтому ВС отменил акты первой инстанции и кассации и оставил в силе постановление апелляции, которая удовлетворила требования управляющей компании.
ВС фактически указал, что если есть результаты независимой судебной экспертизы, то бремя доказывания вины ответчика за допущенные при строительстве нарушения СНиП и ГОСТ нельзя возлагать на истца. Обратное влечет необоснованное освобождение застройщика от гарантийных обязательств.
Алексей Станкевич, партнер Orchards
Станкевич говорит, что в этом деле ВС напомнил свою позицию: доказывать отсутствие вины в рамках гарантийных обязательств должна сторона сделки, которая фактическим ее исполняет, либо лицо, обязанное в силу закона предоставить соответствующие гарантии (определение СКЭС от 25 августа 2016 года по делу № А40-59571/2015).
Рубрика «Ваше право» выходила в эфире телеканала «Столица» с января 2008 по март 2011 года и была частью программы «Народный контроль».
«Ваше право» призвано помогать гражданам защищать их интересы от произвола и бездействия чиновников, недобросовестных предпринимателей,
помогать в разрешении гражданских споров.
Ведущий — Петр Борисович Шелищ, председатель Союза потребителей России, член Общественной палаты.
«ЖКХ, водоснабжение РСО считает по нормам потребления при наличии счетчика, суд»»
http://forum.ozpp.ru/showthread.php?t=194150
Вы писали
пункт 61 - это про дру-го-е!
Пункт 60 — нет!
пост № 60
подобная ситуация
«Но как только потребитель пер...
Александр Георгиевич
Здравствуйте,
общались в теме
«ЖКХ, водоснабжение РСО считает по нормам потребления при наличии счетчика, суд»»
http://forum.ozpp.ru/showthread.php?t=194150
и нас прервали,
если, не возражаете, продолжим общение здесь,
«Но к...
«Свежий пример из практики – дело № А12 – 8959/2020, дошедшее до Верховного Суда РФ (определение*от 12.07.2021 № 306-ЭС21 – 12100).»
«Спор возник в связи с различным толкованием действующего протокола
общего собрания собстве...
